博鳌特写 | “刀光剑影”中的地产未来

一场关于房地产未来的对话,是经济学家与企业家之间的焦点。

2019博鳌房地产论坛·特写 8月7日,三亚,博鳌房地产论坛现场。

巴曙松与陈淮的“老友”重聚,贾康与田明的各抒己见,稳字当头的刘伟、吴建斌、方明富,精彩纷呈的对话在”地产精英 博鳌论剑”发生。

一场关于房地产未来的对话,是经济学家与企业家之间的焦点。

巴曙松vs陈淮

在企业家与经济学家讨论逐渐升温时,一场充满笑声和智慧的对话正在两位经济学家中发酵着,这并不是他们第一次互相调侃了。

在讨论还未正式开始,巴曙松便率先撩了陈淮:“每当看到我和陈淮教授在同一节的时候,就会有人幸灾乐祸地希望看我们两人互相调侃和攻击的情况出现。今天很幸运,我是主持人,他只是参会人员。”

在介绍传递话语权的过程中,巴曙松也打趣说“我看到陈淮教授坐的姿势已经换了好几个了”,陈淮便忍不住拿起了身边的麦克风反击。

“我和巴教授现在的关系就像中美贸易谈判,他有话语霸权,我处在被动的状态,所以我得在有限的资源空间内把我想说的话说一说。”

陈淮用上海改革开放以来的房地产发展作为例子介绍到,上海在90年代中期之前,浦东开发之后10年房子卖不出去,因为那个时候老百姓的收入首先要满足吃穿,住行还在其后,所以房子尽管几千元一平方米,很便宜,也没人买。

据说当时,上海市政府就算给户口外地人也不去,本地人买房免税也不买,因为那时候的消费首先要集中改善吃和穿。在满足了吃穿后,下一步是累积私人资产,买房就是私人资产的累积过程,中产阶级的形成过程。

要解决房价问题,陈淮觉得要向西发展,大中小城市的协调发展,对于现在聚集在沿海城市和环京一带的现象,他打了个比方“都想娶章子怡,无论如何也嫁不出来”。

先是引用上海房地产发展的历史作为根据,再利用此前巴曙松介绍的2.4万亿套房和房价收入比的数据进行反击,最后拉出美国、日本等发达国家进行对比,从古到今,从内到外,从数据到历史,陈淮这套组合拳的反击可谓精彩。

在发言途中还不忘时不时挖苦一下巴曙松:“先整明白经济学家,别以为用加减乘除四则运算应用题就能预测”,“巴先生显然不是村长级的”,“经济学不是这么算账的”。

巴曙松倒也并不在意:“真像是中美谈判,为了吵架而吵架,把我问的问题都忘了”,“我问的是新的形势下用什么东西评估房地产消费比较合适。”

陈淮轻松化解:“这个事你大概得上宁波普陀山,只有救苦救难大慈大悲有求必应观世音菩萨能解答。”

有趣的是,陈淮在不久后便“化身观世音菩萨”:“我想起巴教授问的问题,用一句话就可以回答。” 他认为,地方政府也转型了,从以前的价高者得到现在更关注长远的发展,注重将来能持续带来现金流的,就是税收、利润,能够持续稳定带来税收的。

略显严肃的陈淮与幽默爱开玩笑的巴曙松,在数百名观众的注视下一场“刀光剑影”互不退让的来了一场对弈。

乐观的贾康

精英对话上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康站在人口与城镇化发展的角度上,用一组组数据讲述着房地产的未来。

“前面40年总共进城了6亿多的人口,近10年差不多进的是3亿人,但是这3亿人里面绝大多数还没有取得城镇户籍。”

他表示,这一部分人的安家落户仍将推动房地产业的蓬勃发展,在城镇化的实际的支撑能力不到位,政府还需要对其补账。

不只是人口,城镇化水平也是房地产业的支撑点。现在,城镇化水平是50%左右,距离国际上70%左右,还有20%的空间。说得再保守一点,即使只有15%,一年上升一个点,也要走15年。

对于在这过程中的国家,应该有更充分的估量和信心。他认为,冰火两重天已经运行了差不多10年之久,如果看到这个冰火两重天的情况,就不能一概而论前景怎么样。

焦虑的田明

“前面诸位出言都比较客气,总体上对形势的估计还比较乐观。”朗诗绿色集团董事长田明开门见山:“我来自一线的民营企业,我的感觉没有那么好。”

他的核心观点是,高歌猛进20年的房地产业的大发展过去了。此前,投资性需求占总成交量的比重非常大。按照目前的政策,如果投资买房不再增值了,不再有利可图了,这个有效需求就会降低。

2018年全国商品房成交额约为15亿,田明坦言,如果2019年也是15万亿,那就意味着没有增长;如果只有14万亿或者13万亿,意味着在去年的基础上下滑。

“你估计明年是下滑还是持平?”巴曙松单刀直入的对这位略显悲观的企业家抛出了问题。

田明说:“作为企业家,凭直觉、靠常识来判断,大趋势是下滑。”

但田明认为,只要它不再保持高速的增长,哪怕是持平甚至略有增长,都意味着这个行业的拐点到来,这个行业会面临巨大的洗牌。

排名的争议

“实际上这个行业还是充满着机会的。”招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟显然与上一位企业家不同。

央企的背景让刘伟有足够的底气:“我不说给大家信心14亿人要住得更好,机会是在的,作为我们这个行业来讲,我觉得应该是很自豪的一件事。”

虽然比起田明来说不至于悲观,但他也认为现在的市场并不简单,“那么多年的高速发展,总会有一个收敛”。

同样的观点也出在阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌先生口中:“我觉得房地产市场仍然是一个非常好的市场,而且机会很多。但是当下确实遇到一些困难,这也是很平常的事情。”

对于许多房企追逐规模,只看销售额的现状,刘伟并不同意,他觉得要把重复的部分剔除,不要有一些虚胖。在规模、质量、效益的三角矩阵中,招商蛇口把质量摆在首位,质量第一、效益优先、规模适度。

金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富先生同样表达了对于当前销售额的态度:“为什么不能把一些税收、利润在当期进行合理的综合评估”,当前的排名不能客观评价房地产企业的经营情况。

尾声

“首先,城镇化还有很大空间 第二,短期肯定有调整。”巴曙松的归纳画上了句号,也给经济学家和企业家的辩论来了完美收官。

最后,巴曙松还是忍不住找到了陈淮这位好友做一个明年的预测,陈淮表示:“落实到房地产这一块就是一个字——稳,你别想大起,也不让你大落。”

不论从政策还是客观需要,以及企业自身转型、观望等很多方面,接下来会是一个相对平稳的状态,当然也有企业家说稳就是降。

撰文:李标    

审校:徐耀辉



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